IL RECUPERO DEI CREDITI NEI CONFRONTI DEL CONDOMINO DEBITORE

La sentenza delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione n. 9148/2008 ha affrontato l’annosa questione inerente alla tutela dei condomini in regola con il pagamento delle loro rate condominiali rispetto a quelli morosi i quali, con il loro inadempimento, determinano un debito verso i terzi. Le conseguenze pratiche, che ne sono derivate, sono state diverse e di non facile soluzione. Neppure la legge 220 dell’11 dicembre 2012 ha risolto le difficoltà verificatesi, pur dettando con gli artt. 1135 cod. civ. e 63 disp. att. cod. civ. una soluzione definitiva.  Ecco come si affrontano i diversi soggetti coinvolti:

IL CONDOMINIO

Il legislatore, nell’emanare il R.D. 262 del 16 marzo 1942, comunemente conosciuto come codice civile, ha ripartito in libri le differenti branche dei diritti civili che ha inteso disciplinare, da quello ereditario a quello del lavoro, dai diritti reali alle obbligazioni.  Il libro terzo regolamenta i diritti reali di godimento e di garanzia, con particolare riferimento a quelli inerenti ai beni immobili. Il titolo settimo, capo uno del suddetto libro, tratta la normativa della comunione e il capo secondo quella del condominio.  In relazione a questo istituto si deve rilevare come i rapporti personali tra i condomini, con quanto essi comportano, vengano posposti alla preminenza del loro diritto di comproprietà sulle parti comuni dell’edificio condominiale. In genere il diritto di proprietà consente al proprietario di esercitare il godimento diretto e assoluto del suo bene, salva la fattispecie di oneri pregiudizievoli gravanti la proprietà, o comunque limitativi di tale ampio potere, volontariamente disposti e non, quali possono essere un pignoramento, una servitù coattiva, un diritto di usufrutto, una clausola contrattuale del regolamento di condominio, una prescrizione urbanistica.  È opportuno ricordare che la comproprietà di un bene comporta l’uso paritetico della cosa comune, che deve essere compatibile con la previsione dell’uso che, in concreto, possono effettuarne gli altri condomini e non anche della contemporanea utilizzazione che, in via ipotetica, potrebbero farne (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 820, 16 gennaio 2014).  Il condominio, la cui natura non è stata definita dal legislatore, era stato descritto, peraltro, come uno stabile eretto in verticale composto da più proprietà esclusive, nonché da parti e servizi comuni alle prime strutturalmente e funzionalmente collegate e comunque asservite all’intero stabile; il condominio è prevalentemente indivisibile. Oggi può essere anche un immobile che si estende in orizzontale ex art. 1117- bis cod. civ.  Il legislatore ne ha dettato una normativa differente da quella della comunione, anch’essa concernente una comproprietà, ma che riguarda beni unitariamente considerati e soprattutto è divisibile.  Fonte della comunione può essere un titolo, come si verifica nel caso di una comunione convenzionale tra coniugi, o una legge come accade per una comunione ereditaria.  Il condominio invece, ut supra dedotto, è costituito da un più ampio confronto tra le proprietà singole e i beni in comproprietà, questi ultimi in rapporto di accessorietà con i primi (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 27942, 13 dicembre 2013 e n. 4973, 2 marzo 2007) e prescinde dall’esistenza di un regolamento (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 14813, 4 giugno 2008).  Nella comunione, poi, le quote dei partecipanti si presumono uguali (art. 1101 cod. civ.), mentre nel condominio il diritto di ciascun condomino è proporzionato al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene (art. 1118 cod. civ.).  Non solo, nella comunione il comunista può non contribuire alle spese necessarie per la conservazione del bene, qualora rinunzi al suo diritto di comunione (art. 1104 cod. civ.), mentre nel condominio non può sottrarsi neppure rinunziando al diritto di comproprietà sulle cose comuni.  «È venuta, così, affermandosi in dottrina una definizione più ampia di condominio negli edifici come “situazione mista, di comproprietà e di concorso di proprietà solitarie”: l’una legata alle altre da un intimo nesso di reciproca complementarietà e funzionalità. Con lo straordinario diffondersi del fenomeno, è emerso sempre più chiaramente che, se la comproprietà delle parti comuni dell’edificio è funzionale alle proprietà solitarie degli appartamenti, queste ultime a loro volta vanno incontro, nel loro esercizio da parte dei singoli condomini, a una serie di limiti diversi da quelli ricordati in termini generali dall’art. 832 e desumibili, direttamente o indirettamente, dai principi espressi dalla normativa speciale sul condominio […]».  La dottrina e la giurisprudenza hanno quindi interpretato la disciplina del condominio quale prevalente e autonoma rispetto a quella della comunione, che ne è, pertanto, sussidiaria e subordinata, allorché gli artt. dal 1117 al 1138, e relativi articoli delle disposizioni di attuazione, del codice civile non risolvano l’ipotesi concreta che si rappresenta, e ciò in virtù del rinvio alla comunione previsto dall’art. 1139 cod. civ.  Gli articoli più utilizzati per una siffatta applicazione sono il 1102, che riguarda l’uso delle parti comuni per il miglior godimento della proprietà del singolo (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 3094, 11 febbraio 2014 e n. 17208, 24 giugno 2008) e gli artt. 1105 e 1108 che ineriscono all’amministrazione della cosa comune,latu sensu intesa (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 4755, 27 febbraio 2014 e Sez. III, sent. n. 11533, 14 maggio 2013).  Considerato che il legislatore non ha definito la natura del condominio, questo è stato classificato prevalentemente quale ente di gestione.  «Tuttavia, proprio per la genericità che esso esprime, ci sembra che possano essere sollevati, in sede teorica, alcuni dubbi. Non appare chiaro, infatti, cosa si intenda esattamente delimitare facendo ricorso al concetto di “ente”, se cioè si voglia fare riferimento a una unità non personificata, e allora si potrebbe ritenere il concetto stesso espressione di una diversa soluzione che tenesse conto del carattere unitariamente collettivo dell’istituto; ovvero se ci si intende riferire a una unità personificata, con la conseguenza che si potrebbero ripetere, in questo secondo caso, le riserve avanzate verso tutti quegli orientamenti che più o meno esplicitamente tendono a ricondurre il fenomeno entro lo schema della soggettività».   Nell’ambito del condominio la gestione dei beni e dei servizi comuni è stata affidata a due organi differenti: l’amministratore e l’assemblea.Il primo ne è il legale rappresentante ed è il mandatario dei condomini, seppure sui generis , malgrado il disposto del comma 15 dell’art. 1129 cod. civ., considerato che può agire contro gli stessi mandanti-condomini e rappresenta anche coloro che non hanno votato a favore della sua nomina; egli deve, pertanto, adempiere da una parte alle delibere condominiali e ai dettati del regolamento di condominio, e dall’altra alle disposizioni di legge che riguardano ogni soggetto giuridico.  All’amministratore è conferito il potere di gestire concretamente le cose e i servizi comuni, seppure entro i limiti di spesa preventivati dall’assemblea; a questa è conferito il potere decisionale di come provvedere alla gestione dei suddetti beni. I condomini non possono interferire nell’operato dell’amministratore, salve le fattispecie di suoi abusi (art. 1133 cod. civ.) o, in sua assenza, della necessità di interventi urgenti e indifferibili (art. 1134 cod. civ.); per contro l’amministratore non può assumere iniziative autonome, non preventivate dall’assemblea, eccettuata l’ipotesi di lavori di manutenzione straordinaria che rivestano i caratteri dell’urgenza e dell’improcrastinabilità (art. 1135, comma 2, cod. civ.).

 I CONTRATTI

Il libro IV del cod. civ. disciplina le obbligazioni che derivano da un contratto o da un fatto illecito e da ogni altro atto o fatto idoneo a produrle in conformità dell’ordinamento giuridico.  In merito alla disciplina delle obbligazioni ha rilievo quella delle obbligazioni solidali, solidarietà che si verifica allorché una pluralità di debitori sono obbligati verso un terzo per la medesima prestazione; i condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non risulti diversamente ai sensi dell’art. 1294 cod. civ.  Il contratto, che è la fonte principale di obbligazioni è costituito dall’accordo tra due o più persone giuridiche per costituire, modificare o estinguere un rapporto di carattere patrimoniale.  Nell’ipotesi, quindi, uno dei contraenti sia rappresentato da più soggetti, ciascuno di questi può adempiere la prestazione a carico della parte, potendosi rivalere nei confronti degli altri condebitori, seppure potendo ripetere da ciascuno soltanto la quota di sua competenza.  La solidarietà tra condebitori, del resto, si presume e quindi non necessariamente deve essere prevista espressamente da una legge o dalla volontà delle parti. L’obbligazione solidale è caratterizzata dall’unicità della prestazione a carico della pluralità degli obbligati, che si differenzia dalla coesistenza di separati rapporti giuridici a carico di più parti. Del resto la solidarietà passiva nel rapporto obbligatorio è prevista nell’interesse del creditore rafforzandone il proprio diritto, in quanto gli consente di ottenere l’adempimento dell’intera obbligazione da uno qualsiasi dei condebitori (Cass. civ., Sez. III, sent. n. 14844, 27 giugno 2007) e l’adempimento di questi libera gli altri condebitori (Cass. civ., Sez. I, sent. n. 9458, 15 gennaio 2009). Si tratta quindi di un’unica prestazione e non di più prestazioni identiche, anche se derivanti da una pluralità di atti e/o fatti giuridicamente rilevanti.

 L’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO

Premesse le sopra indicate osservazioni, si deve affermare, con il Branca, che: «L’assemblea è l’organo supremo, preminente del condominio. È la voce diretta di questo, è la sua volontà all’interno del gruppo con riflessi immediati all’esterno. È organo naturale (che non richiede alcuna nomina), strutturale, permanente. Di esso non può dirsi né che sia la mera somma dei singoli proprietari dei vari piani delle parti comuni né che, vivendo o originandosi fuori del condominio, sia mandataria di tutti i condomini». L’assemblea, infatti, delibera la gestione del condominio, sia essa ordinaria o straordinaria, esaminando i preventivi di spesa non soltanto nel loro merito, ma anche nella loro forma e modalità di redazione.  L’assemblea si compone di tutti gli aventi diritto, anche se assenti alla riunione, in quanto tutti i condomini devono essere preventivamente e congruamente avvisati sia del giorno in cui si terrà l’adunanza sia dell’ordine del giorno dettagliato che si dovrà discutere e approvare. La delibera condominiale costituisce un atto collettivo, vale a dire, dichiarazioni distinte di più persone che, senza fondersi, producono una volontà collettiva desunta dal principio maggioritario; la volontà comune dei condomini, essendo espressa nell’interesse della collettività, rappresenta una sola parte.  L’interesse dei partecipanti, collegialmente considerati, prevale, quindi, sull’interesse peculiare e contingente del singolo condomino e ne diventa unico.  Conseguentemente le delibere validamente assunte sono obbligatorie per tutti i partecipanti al condominio, anche al fine di evitare che un solo condomino possa esercitare lo jus prohibendi a suolibito , eccettuata l’ipotesi, tutelata, di violazione dei diritti fondamentali di ogni condomino.

L’ AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

Ut supra dedotto, l’esecutore della volontà dell’assemblea è l’amministratore del condominio che è definito dalla dottrina e dalla giurisprudenza prevalente quale mandatario del condominio; d’altronde nella relazione del Guardasigilli al cod. civ. del 1942 si legge: «si ha mandato quando l’incaricato deve prestare un’attività negoziale e cioè deve compiere atti giuridici per conto del mandante».  L’amministratore, ai sensi dell’art. 1131 cod. civ., ha la rappresentanza legale dei condomini, anche se prevalentemente i poteri dell’amministratore derivano dalla loro volontà.  Quindi l’amministratore di condominio ne è il mandatario con rappresentanza.  «[…] è caratteristico il fatto che egli non riceve la investitura dai singoli mandanti ma da un organo superiore quale è l’assemblea condominiale, che può impartire ordini e affidargli incarichi e non il singolo condomino. È il mandatario della collettività organizzata. La sua è una rappresentanza volontaria, in quanto il condominio non costituisce un ente giuridico con una rappresentanza organica ».  Del resto l’amministratore di condominio, seppure esplicante un ufficio di diritto privato, ha una natura differente da quella di un amministratore di una società, che è un organo istituzionale con pieni e autonomi poteri di gestione dell’ente, mentre l’amministratore di condominio non può eccedere i poteri a lui conferiti dalla legge e, soprattutto, dalla volontà assembleare; le circostanze che il condominio non abbia una personalità giuridica e che l’amministratore sia un mandatario del condominio ex art. 1129 cod. civ., ut supra dedotto, confermano quanto precedentemente evinto.  Le obbligazioni contratte verso i terzi da parte dell’amministratore, in forza di valide delibere, sono, conseguentemente, riferibili direttamente ai singoli condomini e, dunque, il terzo creditore del condominio può agire per ottenere la tutela dei suoi diritti sia nei confronti dell’amministratore, nella sua veste di legale rappresentante, sia nei confronti dei singoli condomini, sussistendo accanto alla legittimazione processuale dell’amministratore quella concorrente di ogni singolo condomino, configurandosi il condominio quale un ente sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini. Del resto, proprio per tale motivazione, il condominio non possiede un patrimonio autonomo comune.  Da quanto argomentato se ne deduce, da una parte, che le delibere valide vincolano tutti i condomini, obbligati tutti, quindi, ad assumerle, anche i dissenzienti, in quanto membri della stessa assemblea, e dall’altra, che l’amministratore è tenuto ad adempiere alle prescrizioni dettate dalla volontà assembleare e dalle leggi vigenti.  Non si deve dimenticare, infatti, che alcune normative indicano proprio l’amministratore di condominio quale responsabile della violazione delle loro disposizioni, come da ultimi il D.Lgs. 192 del 19 agosto 2005 (art. 15, comma 4) e D.Lgs. 81 del 9 aprile 2008.  Tra tali disposizioni legislative si pone anche il D.Lgs. 196 del 30 giugno 2003 che disciplina il diritto alla protezione dei dati personali di ciascun soggetto, con particolare riferimento ai dati sensibili; per evitare abusi o anche semplici errori, coloro che trattano i dati personali di altre persone devono proteggerli adottando particolari accorgimenti e strumenti, recependoli in un documento programmatico sulla sicurezza. Anche l’amministratore è obbligato a tali procedure di sicurezza, seppure nei limiti stabiliti proprio in materia condominiale dal Garante dapprima con il provvedimento del 18 maggio 2006 (pubblicato sulla G.U. del 3 luglio 2006) e poi con la nota 8 ottobre 2013.  In forza della suddetta disposizione, i documenti condominiali contenenti dati personali e identificativi dei singoli condomini devono avere la sola funzione di espletare una trasparente e chiara gestione amministrativa del condominio e, quindi, ne è vietata ogni differente divulgazione, soprattutto se rivolta ai terzi (Garante per la protezione dei dati personali, pronuncia settembre 2000 in “Guida Normativa”, 31 ottobre 2000, Il Sole 24 ORE ).  Né poteva valere il dettato dell’art. 24 della legge de qua considerato che questo consente la segnalazione a terzi dei dati personali di un soggetto solo in presenza di una sua esplicita autorizzazione o in adempimento di una obbligazione contrattuale; la violazione di tale norma, in sintonia con l’interaratio del D.Lgs. 196/2003, comporta l’obbligo, a carico dell’inadempiente, del risarcimento dei danni provocati alla parte lesa, computati i danni morali.  Il decreto legislativo, peraltro, distingue tra diffusione e comunicazione dei dati personali, anche se, ai fini di un danno d’immagine sociale ed etica, non sussiste nella sostanza differenza alcuna, essendo la prima rivolta erga omnes , mentre la seconda a singoli soggetti determinati.

I DEBITI DEL CONDOMINIO

Da quanto sopra dedotto, appare pacifico che un creditore del condominio, anche se con notevoli sforzi sia riuscito a determinarne la sua compagine sociale, tramite le idonee visure all’Agenzia del territorio e alla Conservatoria dei registri immobiliari, non può agire con una procedura esecutiva individuale, non conoscendo le generalità del condomino, né la sua quota percentuale di debito, che con la sua morosità abbia impedito al condominio di soddisfare integralmente le sue giuste pretese. Senza considerare che, l’unità immobiliare del condomino moroso potrebbe essere già stata pignorata e/o ipotecata da una pluralità di creditori tale da rendere improbabile il recupero del credito vantato dal creditore del condominio, che sicuramente è un credito chirografario non assistito da privilegio alcuno.  Considerato tutto quanto sopra dedotto, come dichiarato dalla Corte di Cassazione, Sez. Unite, con la sent. 8 aprile 2008, n. 9148, è pur vero che non si rinviene negli artt. da 1117 a 1138 cod. civ., e correlati articoli delle disposizioni d’attuazione del suddetto codice, una precisa norma che richiami il contenuto delle obbligazioni solidali disciplinate dall’art. 1292 cod. civ., per cui si esclude che questo articolo sia applicabile alle obbligazioni assunte dal condominio.  La Corte ha stabilito che, trattandosi di obbligazioni propter rem , la disposizione dell’art. 1123 cod. civ. ha natura meramente interna ai condomini, prevedendo la ripartizione della spesa per la conservazione e il godimento delle parti e dei servizi comuni in misura proporzionale tra loro in base al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione. Un siffatto criterio di ripartizione è traslato in forma matematica nelle tabelle millesimali che, normalmente sono allegate agli atti di compravendita dei condomini, ma non sempre sono riportate in atti trascritti; in questo caso è problematico l’accertamento delle differenti convenzioni assunte all’unanimità dei condomini in assemblea, il cui verbale, sottoscritto da tutti i partecipanti al condominio, costituisce una scrittura privata valida solo inter partes , certo non opponibile ai terzi, ma altrettanto non identificativa delle quote di comproprietà dei singoli.  Le Sezioni Unite della Cassazione, evidentemente, si erano poste l’obiettivo di risolvere la dicotomia inerente alla tutela del terzo creditore ovvero dei condomini adempienti nell’assolvere le rate condominiali; questi, infatti, se valesse il principio della solidarietà, potrebbero vedersi aggredito il loro patrimonio a causa della morosità altrui.  La problematica, comunque, che non sorge ex nihilo , non è di facile soluzione e si manifesta in particolare nei casi di autonomo intervento straordinario dell’amministratore, seppure nei limiti di cui al comma 2 dell’art. 1135 cod. civ. e di pagamenti rateali per spese concernenti i contratti di somministrazione (enti erogatori dell’acqua, dell’energia elettrica e del gas) o di rinnovi taciti di contratti in essere (istituto assicuratore, impresa di pulizia, manutentore degli impianti); in queste ipotesi, infatti, anche l’amministratore più previdente può trovarsi senza liquidità per far fronte alle spese de quibus.  Peraltro la contro prestazione del terzo, appaltatore o professionista, è unica e il terzo può rifiutare ex art. 1181 cod. civ. un pagamento inferiore rispetto al prezzo unitario della sua prestazione.  D’altronde la stessa circostanza che, da molti anni si sia definito il condominio quale ente di gestione, presuppone la consapevolezza degli interpreti della non appartenenza del condominio agli enti collettivi disciplinati dal libro quinto, titolo quinto, del codice civile.  Sussiste una disparità di trattamento tra creditori del condominio: quelli che derivano il loro credito da un contratto e quelli che, invece, lo vantano in virtù di fatti extracontrattuali (per esempio, il Comune per le imposte locali dovute per gli alloggi di servizio del portiere ovvero le spese legali liquidate a favore della controparte in una causa che abbia visto il condominio quale parte soccombente), considerato che la citata sent. n. 9148/2008 si riferisce espressamente ai debiti derivanti da un contratto; si deve ricordare che la capacità contributiva è pur sempre dei condomini, essendo il condominio sfornito di autonomia patrimoniale perfetta e nell’ipotesi dei debiti extracontrattuali la solidarietà tra condomini rimaneva inalterata.

LA RIFORMA DEL CONDOMINIO

Considerato anche il malumore che la precitata sent. n. 9148/2008 aveva suscitato tra gli operatori destinatari della disciplina del condominio, e in realtà essa appare più come una manifestazione culturale di dottrina, piuttosto che un provvedimento nomofilattico, il legislatore ha tentato una soluzione conciliativa delle differenti esigenze dei condomini, così detti virtuosi, e i creditori del condominio.  Due sono state le norme dettate a questo scopo: l’art. 1135 cod. civ. e l’art. 63 disp. att. cod. civ.  All’art. 1135, comma 1, è stato inserito il n. 4 che prevede che nel caso l’assemblea deliberi interventi di manutenzione straordinaria o innovazioni debba costituire “obbligatoriamente” un fondo speciale di importo pari agli stati di avanzamento lavori. È pur vero che l’art. 1135 cod. civ. non è dichiarato inderogabile dall’art. 1138 cod. civ., ma è altrettanto vero che il termine “obbligatoriamente” impone all’amministratore l’onere di recuperare la provvista ante esecuzione dei lavori; la delibera che consentisse una deroga all’amministratore per potere sottoscrivere un contratto d’appalto, non ottemperando al disposto di legge, a mio parere sarebbe nulla poiché viola i diritti soggettivi dei singoli condomini.  La norma rischia di paralizzare i lavori di manutenzione straordinaria nei condomini o, comunque, di ritardarli così a lungo da potere determinare pericoli di rovina o di crolli; si pensi, infatti, ai condominii composti da un esiguo numero di condomini o all’esecuzione di opere di notevole importo di spesa.  Si deve ritenere, stante la ratio della norma, finalizzata a tutelare il credito dei terzi, che l’importo possa essere finanziato da un istituto bancario o garantito con fideiussione assicurativa, considerato che comunque potrebbero esservi condomini morosi.  L’art. 63 disp. att. cod. civ. riguarderebbe tutte le altre fattispecie di creditori del condominio, compresi ora anche coloro che vantano crediti extracontrattuali, considerato il testo normativo che, a differenza della sentenza delle Sezioni Unite, nulla distingue tra le tipologie di creditori. Questi devono escutere, in primis, i condomini morosi e solo, se insoddisfatti, possono aggredire il patrimonio dei condomini virtuosi. Il legislatore ha stabilito, altresì, che l’amministratore debba fornire, ai terzi creditori, il nominativo e il riferimento millesimale dei condomini morosi, ma si deve ritenere che, allorché in via sussidiaria, i terzi possano pretendere il pagamento del credito dai condomini virtuosi, l’amministratore debba fornire anche il loro nominativo.

CONCLUSIONI:

a. l’amministratore debba fornire, a richiesta del creditore del condominio, i dati dei condomini morosi; anche se l’espressione utilizzata ha una portata molto ampia, si deve ritenere solo le generalità del condomino moroso, la sua residenza e la sua proporzionale quota millesimale;

b. i creditori del condominio possano aggredire anche il patrimonio dei condomini in regola con il pagamento delle spese, purché la procedura esecutiva, promossa nei confronti del condomino moroso, si sia esaurita negativamente e ciò a tutela dei terzi creditori; parte della dottrina ritiene che il debito dei condomini, nei limiti sopra indicati, così detti virtuosi, sia sussidiario nei confronti del credito del terzo.

Fornire il solo nominativo dei condomini, senza il loro consenso, non costituisce alcuna violazione, da parte dell’amministratore, al D.Lgs. 196 del 30 giugno 2003, poiché è effettuato in ottemperanza alla lett.h ) dell’art. 24 del decreto de quo per l’adempimento del contratto stipulato dal condominio con il terzo, al quale, evidentemente, il legislatore del 2012 si è riferito.  La tesi, ut supra esposta, è ribadita dalla Corte di Cassazione, Sez. VI, con sent. n. 3636 del 17 febbraio 2014, che distingue l’ipotesi di un credito di un terzo nei confronti di un condominio, da quello nei confronti di una comunione di un appartamento sito in condominio; in questa ipotesi sussiste la solidarietà tra comproprietari che, per i debiti nei confronti del condominio, sono considerati come ununicum , considerato che questi derivano da un’obbligazione contratta per la manutenzione della cosa comune e, quindi, un condebito ad attuazione solidale ex art. 1294 cod. civ. (Cass. civ., Sez. II, sent. n. 21907, 21 ottobre 2011 ). Tra l’altro i comunisti rappresentano nei confronti del condominio un insieme unico anche in relazione ai valori millesimali che ineriscono alla loro unità immobiliare e che non possono essere frazionati per non destituire di fondamento i principi essenziali del condominio concernenti le maggioranze deliberative e la ripartizione delle spese.

(1) Lina Bigligazzi Geri, Umberto Breccia, Francesco D. Busnelli, Ugo Natoli, Diritto civile , Milano, 1988, pag. 391. (2) Giacobbe Giovanni e Marina Federigo Alessandro, Condominio negli edifici in Enciclopedia del Diritto , Milano, VIII, 1961, pag. 822. (3) Giuseppe Branca, Del condominio negli edifici , Zanichelli Editore, 1982, pag. 619. (4) Antonio Visco, Le case in condominio , Milano, 1976, pag. 502. Riferimenti: Legge(16) – Giurisprudenza(11) – Tutti(27)