Il Magazzino non riscaldato deve concorrere al pagamento delle spese di riscaldamento

Il magazzino non gode dell’impianto di riscaldamento centralizzato ma vi è l’esistenza di una relazione di accessorietà o strumentalità quindi il proprietario deve partecipare alle spese inerenti agli impianti e servizi comuni al magazzino stesso, secondo i millesimi di proprietà.

Si consideri un magazzino che, pur essendo ubicato nell’edificio condominiale, con il quale condivide la struttura e le fondamenta, non gode di alcuni servizi comuni, in particolare, dell’impianto di riscaldamento centralizzato. Il magazzino fa parte del condominio? Il proprietario è obbligato a partecipare alle relative spese condominiali?
La Corte di Appello di Milano, con la sentenza n. 2170 del 27.05.2013, risponde positivamente e, nella fattispecie, accoglie la domanda di revisione delle tabelle millesimali ex art. 66, comma 2, disp.att. c.c., disponendo l’obbligo del proprietario di partecipare alla ripartizione delle spese comuni ex art. 1123 c.c.

La decisione del giudice meneghino consente di fare alcune considerazioni generali in ordine ai presupposti necessari per poter parlare di condominio ex art. 1117 c.c. Presupposti che consentono di definire l’ambito di applicazione della disciplina condominiale, con particolare riferimento all’identificazione delle parti comuni e dei soggetti tenuti a corrispondere le relative spese di conservazione e manutenzione.

Come nasce il condominio? Secondo dottrina e giurisprudenza, il condominio è costituito automaticamente al verificarsi di una serie di presupposti di fatto e di diritto, senza che sia necessaria alcuna formalità da parte dei soggetti interessati o alcun intervento di organi giudiziari o della pubblica amministrazione. In particolare, la giurisprudenza è concorde nell’affermare che per la costituzione del condominio non è necessario un formale atto di costituzione dello stesso, essendo sufficiente la presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e talune altre parti che restano in comunione pro indiviso, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire all’utilizzazione ed al godimento delle parti di proprietà esclusiva. (Il condominio parziale. La ripartizione delle spese e l’assemblea parziale)

Vincolo di accessorietà tra parti comuni e proprietà esclusive. L’elemento essenziale per la costituzione del condominio è rappresentato dal rapporto di strumentalità o accessorietà che deve esistere tra le unità immobiliari di proprietà esclusiva e le parti comuni. Occorre cioè verificare se, tenuto conto delle caratteristiche strutturali dello stabile, esistano al suo interno opere, servizi o impianti (elencati in maniera non tassativa all’art. 1117 c.c.) in funzione del miglior uso o godimento delle singole unità immobiliari, secondo una relazione di necessaria accessorietà strumentale, materiale o funzionale.

Se tale condizione risulta soddisfatta, le parti predette si “presumono” comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c. e alle stesse risulterà applicabile la disciplina del condominio, comprese le regole di ripartizione delle relative spese tra i condomini, previste dall’art. 1123 c.c.

Il vincolo in esame, peraltro, può verificarsi non solo nell’ipotesi “tradizionale” di edificio suddiviso in piani o porzioni di piano, ma anche in presenza di più edifici tra loro autonomini – eventualmente costituiti a loro volta in condominio -, qualora sussistano opere, impianti o servizi in rapporto di accessorietà strumentale, funzionale o materiale con gli edifici medesimi (si pensi, ad esempio, al cortile comune a più edifici). Si configura, in tal caso, un’ipotesi di “supercondominio”, ora prevista dal nuovo art. 1117-bis c.c., ai sensi del quale le norme in materia di condominio “si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.“.

Torniamo alla sentenza in commento. Il Giudice ha accertato che il magazzino in parola, pur non godendo dell’impianto di riscaldamento condominiale, è attraversato dalle sue tubature e sono presenti i relativi allacci dei termosifoni. Inoltre, sopra e sotto il magazzino ci sono i terrazzi degli appartamenti del primo piano e la rampa dei box.

Risulta, dunque, un dato di fatto incontestabile l’esistenza di una relazione di accessorietà o strumentalità del magazzino con la struttura e le fondamenta dello stabile condominiale, oltre che con i servizi igienici e le condutture dell’acqua.

In tale situazione, la Corte ha ritenuto soddisfatte tutte le condizioni di cui all’art. 1117 c.c. per poter affermare che il magazzino in questione faccia parte integrante del condominio, dal quale non può essere escluso. Con conseguente obbligo del proprietario di partecipare alle spese inerenti agli impianti e servizi comuni al magazzino stesso, secondo i millesimi di proprietà.