DANNI CAUSATI DALLA FOSSA SETTICA CONDOMINIALE

Secondo la Corte di Cassazione (Cass. civ., sent. 20 ottobre 2014, n. 22179) il condominio è responsabile della manutenzione e degli eventuali danni causati dalla fossa settica anche qualora essa si trovi sotto i locali di un singolo condomino.

Il caso. La conduttrice, esercente commerciale, di un immobile sito al piano terra di un edificio condominiale ha promosso un giudizio affinché fosse “accertata la comproprietà dell’impianto fognario del Condominio”  con conseguente condanna “al rimborso delle spese da lui sostenute per la riparazione e la manutenzione della fossa settica del predetto impianto, nonché al risarcimento dei danni […]ex 2051 c.c.”.

Infatti, nell’immobile si erano verificate copiose infiltrazioni di acque nere e bianche, provenienti dal pavimento sotto il quale era stata a suo tempo allocata una fossa settica (non ispezionabile e non più collegata alla rete fognaria), nella quale erano convogliate le acque nere e bianche degli appartamenti sovrastanti di proprietà dei condomini convenuti.

L’attrice, quindi, ha dovuto eseguire ad urgenti lavori di risanamento e riparazione dell’intero sistema fognario in questione, con conseguente necessaria sospensione dell’attività commerciale del negozio, per tutto il tempo necessario per consentire l’esecuzione dei lavori stessi, ciò che aveva comportato per lei ulteriori danni.

Il giudizio avanti Corte d’Appello. In sede di appello la Corte  ha stabilito che ai sensi dell’art. 1117, punto n. 3 c.c., secondo cui le fognature sono di proprietà comune dei condomini fino al punto di diramazione degli impianti locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini – la fognatura interessata ai lavori era allocata pacificamente all’interno dei locali della conduttrice e dunque doveva anch’essa ritenersi di proprietà esclusiva della locatrice.

Tale sentenza è stata impugnata in sede di legittimità.

La sentenza della Corte Suprema di Cassazione. La Corte di Cassazione ha osservato che la “fossa settica che serve all’uso comune del condominio non può che avere natura condominiale ai sensi dell’art. 1117, 1° comma c.c. : essa infatti funge da collettore degli scarichi dell’intero edificio, essendo posta nel sottosuolo dello stesso” completamente chiusa e separata dal piano terra, ripresentando un manufatto antico divenuto nel tempo “fossa a perdere” cioè raccolta delle acque nere e bianche, poste a contatto con il terreno nel quale via via si erano disperse”.

Pertanto tale vasca non può essere di proprietà “esclusiva del proprietario del negozio sovrastante, per cui è sicuramente errato ed inconferente il richiamo all’art. 1117 n. 3 c.c. operato dal giudice distrettuale: trova dunque applicazione l’art. 1117 n. 1 c.c., circa la presunzione condominialità del manufatto, atteso che non vi è un titolo che diversamente stabilisca”.

Conseguenze sul piano risarcitorio. In virtù della condominialità ex art. 1117, n. 3, c.c. la Corte ha dichiarato che “i singoli condomini che utilizzano la fogna, ai sensi dell’art. 2051 c.c. devono contribuire alle spese di utilizzazione e manutenzione dell’impianto e sono inoltre tenuti al risarcimento dei danni eventualmente causati dall’impianto fognante in esame sia agli altri condomini che a terzi (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15096 del 17/06/2013)”.

In particolare, la sentenza 15096/13 cit. ha dichiarato che “È stato insegnato e giova ripetere – che ai fini della configurabilità della responsabilità ex art. 2051 cod. civ. è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, rapporto che postula l’effettivo potere sulla cosa, e cioè la disponibilità giuridica e materiale della stessa che comporti il potere – dovere di intervento su di essa, e che compete al proprietario o anche al possessore o detentore. La disponibilità che della cosa ha l’utilizzatore non comporta, invece, necessariamente il trasferimento in capo a questo della custodia, da escludere in tutti i casi in cui, per specifico accordo delle parti, o per la natura del rapporto, ovvero per la situazione fattuale determinatasi, chi ha l’effettivo potere di ingerenza, gestione ed intervento sulla cosa, nel conferire all’utilizzatore il potere di utilizzazione della stessa, ne abbia conservato la custodia. (Cass. 1948/03)”

Fonte: Sole24h