Che cosa succede se muore il proprietario dell’appartamento in locazione?

Inutile stare a cercare norme nel codice civile o nelle leggi speciali: nessuna disposizione di legge specifica chiaramente che cosa succede nel caso di morte del locatore. (Risponde della morte dell’inquilino il proprietario che non controlla la caldaia.)

È una situazione un po’ singolare se si pensa che, al contrario, la legge – nello specifico la legge n. 392/78 – e la giurisprudenza costituzionale – leggasi Corte Cost. sent. 7 aprile 1988, n. 404 – hanno disciplinato in modo chiaro e preciso le ipotesi di successione nel contratto di locazione per:

a) morte del conduttore;

b) ipotesi di separazione e divorzio;

c) ipotesi di morte e separazioni nell’ambito delle convivenze more uxorio con prole.

Proprio alla giurisprudenza, dovremo guardare per dare soluzioni al quesito postoci dal nostro quesito.

Prima di farlo cerchiamo di comprendere, come si suole dire, il panorama normativo nel quale ci muoviamo.

Il contratto, dice la legge (art. 1321 c.c.), è quell’accordo intercorso tra due o più persone per costituire, modificare o estinguere dei rapporti giuridici.

In questo contesto il contratto di locazione è quell’accordo che prevede il godimento di un bene (mobile o immobile) a fronte del pagamento di un prezzo (il canone). I contratti, afferma il codice civile (art. 1372 c.c.), hanno forza di legge tra le parti e non produce effetto rispetto ai terzi se non nei casi previsti dalla legge.

Il contratto di locazione, quindi, ha forza di legge tra le parti e rappresenta una classica ipotesi di contratto che produce effetti anche nei confronti dei terzi, intendendo per terzi delle persone che pur non dovendo fare nulla rispetto a quell’accordo, nel futuro entreranno di diritto ad essere parte dello stesso.

Per il conduttore, s’è detto, la legge n. 392/78 e la Corte Costituzionale hanno delineato chiaramente le ipotesi di subentro.

Quanto al lato del locatore, l’art. 1599 c.c. specifica che il contratto di locazione con data certa è opponibile all’acquirente, mentre l’art. 1602 c.c. chiarisce che “il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione”.

Della morte del locatore, però, la legge non ne parla. La Cassazione, chiamata a far luce sulla vicenda, ha specificato che “la morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi e con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l’obbligazione relativa al pagamento del canone (cfr. Cass. n. 1811/89).

Senza voler essere brutali, ma semplicemente chiari, dal punto di vista giuridico la morte equivale alla cessione dell’appartamento. Il conduttore, quindi, potrà continuare a goderne senza preoccupazioni.

Il contratto di locazione scade ma il conduttore non se ne va. Cosa accade?