Prededucibilità degli oneri condominiali

Il provvedimento emesso dal Tribunale di Padova dibatte sulla prededucibilità o meno degli oneri condominiali in seno ad una procedura esecutiva immobiliare intentata da un istituto di credito, garantito da ipoteca.

Il principio. La realizzazione di una massa attiva, formata da quanto proviene dalla vendita esecutiva di un immobile pignorato facente capo al patrimonio del debitore esecutato (art. 2740 c.c.; vedi, ad esempio, l’esecuzione sul bene di proprietà del condòmino moroso), va distribuita con gradualità, a fronte della natura del credito da soddisfare e del diritto che lo assiste.

Nello specifico sono considerati crediti prededucibili quelli che godono di corsia preferenziale per il relativo soddisfacimento, stante quanto previsto dalla legge.

La statuizione in esame contesta una simile qualificazione in favore del credito condominiale, il quale, pertanto, non sarebbe in grado di elevarsi come ” spesa di giustizia fatte valere per atti conservativi dell’immobile nell’interesse comune dei creditori “, ai sensi del combinato disposto di cui agli articoli 2770 e 2777 codice civile. (Condomino moroso e recupero crediti: se il credito è esiguo è meglio non proseguire con il pignoramento?)

Il caso . Il Giudice patavino ha respinto la nota di precisazione del credito depositata da un Condominio intervenuto in una procedura esecutiva (pur sprovvisto di titolo esecutivo), laddove chiedeva la soddisfazione della pretesa in prededuzione rispetto ai crediti concorrenti (richiamando i disposti di cui agli artt. 2770, 2777 e2864 c.c.).

Il Decidente argomenta che il custode giudiziario dei beni pignorati, compresa la quota parte delle parti comuni, non è certo l’amministratore di condominio ma, ex art. 599 c.p.c., il debitore o il soggetto successivamente nominato dal Giudice dell’esecuzione, ai sensi della predetta norma.

Ora, poiché titolare degli obblighi condominiali e fiscali rimane pur sempre il debitore il quale – diversamente che nel caso di fallimento, non viene affatto spossessato del suo patrimonio, né sostituito nell’amministrazione di questo nel suo complesso -, il condominio, così come ogni altro creditore, per far valere i crediti via via maturati nei confronti dell’esecutato per mancato pagamento delle spese condominiali, deve necessariamente munirsi di titolo esecutivo e svolgere intervento del processo esecutivo ex art. 499 c.p.c..

Diversamente – continua il Giudice veneto – sarebbe consentito al custode il pagamento delle spese condominiali in corso di procedura e il Condominio verrebbe così a godere di un privilegio o di una pre-deduzione in via di fatto al di fuori ed in contrasto con le ipotesi legislativamente e tassativamente disciplinate.

In sintesi , secondo quanto statuito dal Tribunale di Padova, il Condominio degli edifici laddove creditore nei confronti di un compartecipe per mancato pagamento delle spettanze afferenti la conservazione (ordinaria o straordinaria) delle parti comuni, non gode di alcun diritto in prededuzione. Questi, al fine di far valere il proprio credito, è tenuto, di volta in volta, a munirsi di un titolo esecutivo (decreto ingiuntivo od altro).

In senso contrario al reso assunto, si segnala un altro indirizzo giurisprudenziale. Secondo tale orientamento, il credito condominiale assolvendo funzione di conservazione delle parti comuni rientra nell’alveo dell’articolo 2864 cod. civ. (a mente del quale – il terzo ha – “… diritto di far separare dal prezzo di vendita la parte corrispondente ai miglioramenti eseguiti dopo la trascrizione del suo titolo, fino alla concorrenza del valore dei medesimi al tempo della vendita “).

In quanto tale, esso ha la precedenza rispetto ad altri, nella misura in cui costituisce un insieme di ” oneri sostenuti nell’interesse di tutti i creditori per giungere alla fase liquidativa ” ( tra le tante, Cass. Civ. 8634/2003).

La ratio della norma risiede, infatti, nell’intento di evirare un ingiustificato arricchimento del creditore ipotecario che si avvantaggerebbe (alla stregua di un parassita) dell’attività posta in essere dal terzo (Cass. Civ. 7707/2007).

In altri termini, gli oneri condominiali ex art. 63 disp. att. Cc., continuando a maturare anche in epoca successiva al pignoramento, non possono essere posti a carico del condominio (salvi gli effetti dell’intervento) proprio perché concernono un bene la cui vendita va a vantaggio dei creditori della procedura esecutiva (cfr, Tribunale Bologna . Sentenza 6 maggio 2000, n. 1471).