Appalti in condominio: il condomino danneggiato che invoca una “culpa in vigilando” non può rivolgersi contro l’amministratore

Il condomino che ritenga di essere stato danneggiato da una omessa vigilanza da parte del Condominio nell’esecuzione di lavori sulle parti comuni non può considerare l’amministratore condominiale come terzo estraneo, ma dovrà comunque rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti del Condominio medesimo il quale, a sua volta, valuterà se esistono gli estremi di una rivalsa nei confronti dell’amministratore. Ciò in quanto l’amministratore non costituisce una entità diversa dal Condominio del quale è rappresentante, perchè il Condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica diversa da quella dei singoli condomini. Né a diverse conclusioni può pervenirsi in considerazione del ruolo di direttore dei lavori affidato al medesimo amministratore condominiale. Tali principi sono stati enucleati dal giudice di legittimità in una recente decisione. (Cfr., Cass. civ. Sez. III., Sent. 30 settembre 2014, n. 20557, Pres. Segreto, Rel. Cirillo, P.M. Giacalone).

Nella particolare controversia, avente ad oggetto una domanda di risarcimento avanzata da un condomino nei confronti del Condominio, dell’amministratore e delle imprese appaltatrici, per danni patiti nell’unità immobiliare di sua proprietà e dovuti alla cattiva esecuzione delle opere di bonifica e impermeabilizzazione del tetto di un palazzo di particolare valore storico e culturale, la Cassazione, pur confermando la condanna inflitta dalla corte di merito a carico di una delle imprese, ha escluso la responsabilità tanto del Condominio quanto dello stesso amministratore anche nella sua veste di direttore dei lavori.

In conformità ad un indirizzo consolidato nella giurisprudenza di legittimità, la decisione ribadisce che in tema di appalto, è di regola l’appaltatore che risponde dei danni provocati a terzi ed eventualmente anche dell’inosservanza della legge penale durante l’esecuzione del contratto, attesa l’autonomia con cui egli svolge la sua attività nell’esecuzione dell’opera o del servizio appaltato, organizzandone i mezzi necessari, curandone le modalità ed obbligandosi a fornire alla controparte l’opera o il servizio cui si era obbligato. Il controllo e la sorveglianza del committente, invece, si limitano all’accertamento ed alla verifica della corrispondenza dell’opera o del servizio affidato all’appaltatore con quanto costituisca l’oggetto del contratto. In tale contesto, una responsabilità del committente nei riguardi dei terzi risulta configurabile solo allorquando si dimostri che il fatto lesivo sia stato commesso dall’appaltatore in esecuzione di un ordine impartitogli dal direttore dei lavori o da altro rappresentante del committente stesso, tanto che l’appaltatore finisca per agire quale “nudus minister” privo dell’autonomia che normalmente gli compete. È stata poi riconosciuta una responsabilità del committente quando sia configurabile in capo al medesimo una “culpa in eligendo”, per aver affidato il lavoro ad impresa che palesemente difettava delle necessarie capacità tecniche, ovvero in base al generale principio del “neminem laedere” di cui all’art. 2043 cod. civ.