Il costruttore dell’edificio può essere anche amministratore del condominio?
Abito in un edificio di nuova costruzione; il costruttore, al momento della vendita delle unità immobiliari, per contratto, s’è riservata l’amministrazione dello stabile per il primo biennio e comunque fino alla vendita di almeno la metà delle unità immobiliari. È regolare?
Il quesito che ci viene posto dal nostro lettore rappresenta una situazione che, tante volte, i proprietari di case di nuova costruzioni si trovano ad affrontare. In linea teorica la situazione è molto chiara; dal puto di vista pratico, l’azione necessaria a ripristinare una situazione di normalità potrebbe essere scoraggiata dalla lunghezza dei termini processuali. Vediamo perché.
Nascita del condominio, amministrazione dell’edificio e nullità delle clausole, questi i concetti chiave attorno ai quali ruota la vicenda.
Nascita del condominio
Il condominio sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l’originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell’edificio (così Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).
Questo quanto afferma, ormai da anni, la giurisprudenza; la cessione della prima unità immobiliare è condizione necessaria e sufficiente per la nascita del condominio. Prima di essa si ha solamente un edificio di proprietà di un unico soggetto (nel nostro caso il costruttore).
Amministrazione d’immobili
Amministrare un edificio è cosa ben diversa dall’amministrazione di un edificio in condominio. L’edificio con un unico proprietario non deve avere il codice fiscale, il condominio si. L’edificio con un unico proprietario non ha un amministratore di condominio ma un amministratore dell’immobile.
Di conseguenza chi amministra un edificio non in condominio non deve essere in possesso dei requisiti di cui all’art. 71-bis disp. att. c.c.
A dire il vero, se il costruttore assume l’incarico di amministratore del condominio, nemmeno lui dovrà avere i requisiti richiesti dalla legge, meglio non deve possedere in requisiti di formazione iniziale e periodica ne quelli di formazione scolastica, in quanto fino che resta condomino è esonerato alla stregua di un qualunque amministratore interno.
Il costruttore amministratore dovrà avere possesso dei requisiti di legge non appena viene ceduta l’ultima unità immobiliare dell’edificio che amministra, in quanto in quel momento diverrebbe amministratore esterno.
Cosa succede se l’amministratore non frequenta il corso di 15 ore annuali?
Nullità delle clausole di riserva dell’amministrazione condominiale
È usuale, si diceva in principio, che il costruttore si riservi l’amministrazione o la facoltà di nominare l’amministratore per il primo anno successivo alla nascita del condominio.
Questa riserva, che prende la forma di una vera e propria clausola inserita nei contratti di compravendita, dev’essere considerata nulla.
La giurisprudenza, quand’è stata chiamata ad affrontare l’argomento, ha affermato che “in tema di condominio negli edifici, l’art. 1138, quarto comma, c.c. dichiara espressamente non derogabile dal regolamento, tra le altre, la disposizione dell’art. 1129 c.c., la quale attribuisce all’assemblea la nomina dell’amministratore e stabilisce la durata dell’incarico; ne deriva la nullità della clausola del regolamento che riservi ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore del condominio, sottraendo all’assemblea il relativo potere di nomina e di revoca, senza che abbiano a tal fine rilievo il rapporto in concreto esistente tra i condomini o l’attività esercitata nell’edificio (Cass. 13011/13; in questo senso anche Cass. 2155/66)” (Trib. Bari 15 aprile 2014 n. 1940).
Il problema, se così si può dire, è la lentezza della giustizia: agire in giudizio per ottenere la declaratoria di nullità della clausola in questione porterebbe via molto più tempo dell’anno trascorso a far amministrare l’edificio dal costruttore o da un amministratore da questi nominato. Come dire: molto spesso l’azione viene iniziata soprattutto per una questione di principio.
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