Danni da infiltrazioni d’acqua per difetto di manutenzione del terrazzo

Tutti i condomini proprietari delle unità immobiliari che si trovano sotto il terrazzo a livello, di proprietà esclusiva del condomino del piano superiore, rispondono, in concorso con quest’ultimo,  dei danni da infiltrazioni d’acqua dovuti a difetto di manutenzione del terrazzo medesimo secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c. (Cass. 18164/2014).

Decisiva l’utilitas del bene. Non rileva infatti la proprietà esclusiva del terrazzo, quanto piuttosto la funzione di copertura che lo stesso assicura ai condomini dei piani sottostanti.

Il principio di diritto è stato ribadito dalla recente sentenza della Corte di Cassazione n. 18164/2014, depositata il 25 agosto scorso, con la quale i supremi giudici hanno confermato la decisione della Corte d’Appello di ripartire i danni provocati da infiltrazioni d’acqua, provenienti dal terrazzo a livello, per 1/3 a carico del proprietario esclusivo dello stesso e per i restanti 2/3 a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti, in proiezione verticale, alla terrazza a livello.

La pronuncia in commento, nel ribadire l’obbligo di partecipare alla spese di manutenzione del terrazzo da parte dei condomini dei piani sottostanti, anche se lo stesso appartiene in proprietà esclusiva, aderisce al consolidato orientamento giurisprudenziale  che equipara il terrazzo a livello con funzione di copertura al lastrico solare, con conseguente applicabilità, in via analogica, dei criteri di ripartizione delle spese di cui art. 1126 c.c.

Da punto di vista architettonico, il terrazzo a livello costituisce, in un edificio in condominio, una superficie scoperta posta alla sommità di alcuni piani, in funzione di copertura, e sullo stesso piano di altri appartamenti di proprietà esclusiva, dei quali costituisce parte integrante dal punto di vista sia strutturale che funzionale. Il terrazzo si differenzia dal lastrico solare perché solitamente è delimitato da un parapetto che lo rende praticabile, consentendone ai proprietari l’affaccio e il passeggio.

Il terrazzo a livello, pertanto, svolge una doppia funzione: maggiore espansione della superficie e comodità per il proprietario dell’appartamento di cui costituisce la continuazione; funzione di copertura, al pari del lastrico solare, degli appartamenti ad esso sottostanti. Da ciò consegue che, ferme restando eventuali diverse pattuizioni, le spese per la manutenzione o riparazione del terrazzo a livello di proprietà esclusiva, nonché i danni derivanti dalla mancata o cattiva manutenzione, vanno ripartiti secondo quanto disposto dall’art. 1126 c.c.:

– nella misura di 1/3 a carico del proprietario o utilizzatore esclusivo del terrazzo;

– nella misura di 2/3 a carico di tutti i condomini per i quali il terrazzo a livello assume funzioni di copertura ovvero, più chiaramente, a carico dei proprietari delle unità abitative poste al di sotto, in proiezione verticale, del terrazzo a livello.

Si applicano, in definitiva, i principi sanciti dalle Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 3672/1997) in tema di lastrici solari di proprietà esclusiva:

“poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito ad uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Ne consegue che dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati, inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c.”.

Non rileva dunque la proprietà, quanto piuttosto la funzione svolta dal bene e l’utilità che ne ricava da esso ciascun condomino. Con un ragionamento applicabile anche al terrazzo a livello, la Corte di legittimità sottolinea come “l’obbligo dei condomini cui il lastrico solare serve di copertura di concorrere in dette spese trova infatti fondamento non già nel diritto di proprietà del lastrico medesimo, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’ utilitas che la cosa da riparare o ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti”.

La stessa giurisprudenza, peraltro, ha avuto modo di precisare che l’art. 1126 c.c. va riferito alle sole riparazione dovute a vetustà e non anche a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera o ad altri difetti colpevolmente tollerati dal proprietario esclusivo (si pensi ad esempio alla imperfetta impermeabilizzazione della soletta, oppure ai difetti di costruzione dei canali di scolo delle acque piovane). Ricorrendo tale ipotesi, se si tratta di difetti suscettibili di recare danni ai condomini dei piani sottostanti, la relativa responsabilità – sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento – è addebitabile in via esclusiva al proprietario dell’appartamento contiguo al terrazzo a livello ex art. 2051 c.c. e non anche, sia pure in via concorrenziale, agli altri condomini (ex multis, Cass. civ., n. 8669/1990).