Detrazioni fiscali per ristrutturazioni condominiali a rischio se non ci sono le tabelle millesimali
E’ cosa nota che sia possibile usufruire delle agevolazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia, la così detta detrazione del 50%, anche per gli interventi riguardanti le parti comuni di un edificio in condominio.
L’agenzia delle entrate, in un propria guida aggiornata nel mese di maggio 2014, spiega in modo chiaro, preciso e circostanziato, chi, in che modo e in che tempo può usufruire del beneficio della detrazione.
E’ bene ricordare due elementi:
a) la detrazione non incide sulla base imponibile presa come riferimento per il calcolo delle imposte sul reddito, ma dev’essere sottratta a quanto il contribuente sarebbe tenuto a versare al fisco;
b) la detrazione fiscale nella misura del 50% delle spese sostenute, con un monte massimo di € 96.000, è sfruttabile fino al 31 dicembre 2014. Essa scenderà al 40% per il 2015 e tornerà ad essere pari al 36% con un monte di spesa massimo di € 48.000 (quindi nella sua misura ordinaria) dal 2016.
E’ cosa nota che sia possibile usufruire delle agevolazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia, la così detta detrazione del 50%, anche per gli interventi riguardanti le parti comuni di un edificio in condominio.
L’agenzia delle entrate, in un propria guida aggiornata nel mese di maggio 2014, spiega in modo chiaro, preciso e circostanziato, chi, in che modo e in che tempo può usufruire del beneficio della detrazione.
E’ bene ricordare due elementi:
a) la detrazione non incide sulla base imponibile presa come riferimento per il calcolo delle imposte sul reddito, ma dev’essere sottratta a quanto il contribuente sarebbe tenuto a versare al fisco;
b) la detrazione fiscale nella misura del 50% delle spese sostenute, con un monte massimo di € 96.000, è sfruttabile fino al 31 dicembre 2014. Essa scenderà al 40% per il 2015 e tornerà ad essere pari al 36% con un monte di spesa massimo di € 48.000 (quindi nella sua misura ordinaria) dal 2016.
Detrazioni in condominio
Chi vuole beneficiare delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie deve seguire delle semplici istruzioni, che si sostanziano nel pagamento tramite bonifico, nell’indicazione nella dichiarazione dei redditi delle spese sostenute, ecc.
Quando la ristrutturazione riguarda parti dell’edificio di proprietà comune, le incombenze appena descritte spettano in parte all’amministratore, in parte ai singoli condomini.
Il sistema delineato dalla prassi (e dalle sentenze cfr. Cass. 14 marzo 2012 n. 4094) è il seguente:
a) l’amministratore versa le somme dovute alla ditta esecutrice tramite conto corrente intestato al condominio e alla fine dell’anno attesta ai condomini la misura delle spese versate per quell’intervento;
b) i condomini per tutte le spese effettuate fino a tutto il 2014 potranno detrarne il 50% al fine del pagamento delle imposte sul reddito.
Esempio
Il condominio Alfa ha eseguito lavori di manutenzione nell’anno 2013 e ha speso 50.000,00 euro; a questa spesa Tizio ha partecipato con una quota pari ad € 2.000,00. Nella dichiarazione dei redditi 2014, per l’anno 2013, Tizio avrà diritto di detrarre 1.000,00 euro.
Detrazioni fiscali e millesimi
Soffermiamoci a questo punto sulla misura della partecipazione alle spese e quindi sulla detrazione spettante a ciascun condomino.
Una circolare dell’agenzia delle entrate datata 21 magio 2014 ci ricorda che la mancanza di tabelle millesimali potrebbe creare qualche grattacapo ai condomini ed agli amministratori; vediamo perché.
Si legge nel documento diramato dalla direzione centrale normativa dell’Ade, che “per la ripartizione delle spese relative alla parti comuni alle unità immobiliari i condomini dovranno concorrere alle stesse in ragione dei millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ai sensi del codice civile (cfr. articoli 1123 e seguenti)” e che di conseguenza la misura della detrazione dovrà essere parametrata alla quota millesimale. Come dire: i condomini non possono detrarre né più e né meno di quello che gli spetta di pagare secondo le tabelle millesimali.
E se queste tabelle non ci sono?
Le soluzioni alternative sono due:
a) i condomini, all’unanimità, decidono con accordo scritto di ripartire le spese in parti uguali;
b) prima d’iniziare i lavori si formano le tabelle millesimali necessarie alla corretta ripartizione delle spese e quindi all’esatta misura di detrazione fiscale spettante a ciascuno.
Insomma ciò che emerge dalla circolare esplicativa dell’agenzia è che l’assenza di tabelle e la certificazione di una detrazione forfettaria senza accordo unanime potrebbe portare dei problemi d’ordine fiscale, nel caso di accertamenti sulla correttezza della detrazione di cui s’è usufruito.
Qui il testo della circolare:
www.condominioweb.com
