L’AMIANTO RIDUCE IL VALORE DELL’IMMOBILE

La reale situazione della copertura del fabbricato consente di ravvisare un “vizio” sussistente nel singolo immobile venduto, posto all’interno del fabbricato, presupposto per l’esercizio di una azione volta cioè alla riduzione del prezzo di acquisto. La”garanzia per vizi” opera anche in mancanza della colpa del venditore al fine di eliminare, nel contratto, lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali, determinato dall’oggettiva differenza tra il prezzo pagato ed il valore del bene.

Il caso.

Tizia ha convenuto in giudizio il venditore (Caio) dell’appartamento da lei acquistato nel Condominio Giada Tre Torri in data 12.7.2007 per il prezzo di € 230,000,00.

Deduceva che nel maggio 2008 aveva appreso che l’immobile condominiale, di cui era parte l’appartamento acquistato, aveva copertura in cemento-amianto, da cui, secondo una perizia allegata all’atto di citazione, derivava una diminuzione del valore dell’appartamento pari ad € 46,541,92 corrispondente al 20% circa del prezzo di acquisto (anche se nella precedente ATP svolta il valore dell’immobile era stato ribassato, rispetto al prezzo di acquisto, per appena € 1.500,00 circa).

Con lettera raccomandata a.r.28.5.2008 denunciava il fatto al venditore.

Caio si è costituito in giudizio esponendo che l’immobile era stato da lui acquistato solo 6 anni prima della vendita da lui fatta alla sig.ra P. e che egli era all’oscuro della presenza di amianto nella copertura, così come del resto tutti i condomini. Ha in stato per la pronuncia di rigetto delle avverse domande delle quali ha sottolineato l’infondatezza, eccependo preliminarmente, quanto alla domanda di garanzia per i vizi, la decadenza dell’attrice dalla stessa e l’intervenuta prescrizione del diritto ad agire in garanzia: nell’un caso per la genericità della denuncia anche con riferimento al momento della scoperta del supposto vizio “alla fine del mese di maggio 2008”, e , nell’altro, stante il fatto che la azione era stata promossa il 3.4.2010 e quindi decorsi 2 anni e mezzo dalla consegna dell’immobile.

La Sentenza. Ipotesi di vendita Aliud pro alio (?). Intanto il Giudice ha osservato che nel caso in esame non è possibile ravvisare una vendita di aliud pro alio,essendo il bene immutato sia nella sua materialità che nella sua idoneità ad essere abitato, mentre l’ipotesi in commento (agitata da parte attrice) si verifica quando la cosa consegnata sia completamente diversa da quella pattuita, appartenendo ad un genere diverso e rivelandosi del tutto inidonea ad assolvere la destinazione economico-sociale della res dedotta come oggetto del contratto.

Termine e condizione per l’azione (art. 1495 c.c.). Il Giudice osserva, inoltre, che il termine di decadenza previsto dalla norma per l’azione di garanzia per i vizi della cosa venduta decorre dall’effettiva scoperta dei medesimi, che si ha quando il compratore ne abbia acquistato certezza obiettiva e completa.

Ebbene, nel caso in esame- è stato rilevato -, la certezza della sussistenza di vizi in considerazione della presenza di amianto nella copertura, poteva aversi solo ove fosse stato apprezzato con sicurezza che le condizioni del materiale di copertura erano tali da potersi configurare un vizio del bene, giacché il termine di perenzione è stato fatto decorrere dalla data di formazione della perizia e non già prima. Da cui, la perfetta tempestività dell’azione esercitata da parte di Tizia.

Non è stata accolta neppure l’eccezione di prescrizione del diritto ad agire in garanzia – formulata da Caio -, atteso che elemento costitutivo dell’eccezione di prescrizione è costituita dall’inerzia del titolare del diritto fatto valere in giudizio, laddove l’odierna attrice (Tizia) con la racc./telegramma del 28.5.2008, oltre a denunciare la scoperta della copertura in eternit, aveva anche manifestato la sua volontà di far valere il proprio diritto alla garanzia nei confronti del destinatario, con l’effetto sostanziale di costituirlo in mora. (Cass. civ., sez. II, 03-08-2010, n. 18035).

Garanzia per vizi della cosa venduta (art. 1490 c.c.). Nel merito la domanda di riduzione del prezzo dell’appartamento proposta da Tizia è stata ritenuta fondata e quindi accolta, seppure nei soli limiti di quanto indicato in sede di accertamento tecnico preventivo.

Osservato preliminarmente che nel caso di specie la presenza di amianto riguarda parte comune del fabbricato e non l’immobile di proprietà esclusiva, il Giudice ha osservato che la presenza di amianto in un immobile abilita all’azione di garanzia ex art. 1490 c.c. solo ove si tratti di materiali contenenti amianto “seriamente danneggiati, per i quali sono previste operazioni di bonifica mediante rimozione, incapsulamento o sconfinamento dell’amianto” (paragrafo 2, lett. c) D.M. 6/9/1994) non, invece, in presenza di materiali “integri, non suscettibili di danneggiamento per i quali non è prevista la bonifica” (lett.a) o “integri, suscettibili di danneggiamento per i quali è previsto il monitoraggio” (lett. b)).

Nel merito, il CTU nominato in sede di ATP aveva esposto che si tratta(va) di una copertura realizzata nel 1987 (quindi di circa 22 anni), e che, di regola, la durata dei manufatti in cemento-amianto è di circa 20 anni, dopo i quali si determinano fenomeni di invecchiamento dello strato superficiale o della matrice cementizia che rendono necessari interventi manutentivi che possono consistere nell’incapsulamento, nel confinamento e/o rivestimento o, in casi estremi, nella rimozione della copertura.

Conclusione. Posto quindi che la reale situazione della copertura del fabbricato consente di ravvisare il vizio della cosa presupposto per l’azione quanti minoris, e che la garanzia per vizi opera anche in mancanza della colpa del venditore al fine di eliminare, nel contratto, lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall’oggettiva differenza tra il prezzo pagato ed il valore del bene, la diminuzione di valore deve essere pari alla menomazione che il valore effettivo del bene subisce a causa dei vizi in modo tale che l’acquirente sia posto in situazione equivalente a quella in cui si sarebbe trovato in assenza di vizi.

Ora, “Poiché la legge non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta a seguito della riduzione di prezzo in relazione ai vizi della cosa venduta, è consentito il ricorso a criteri equitativi” (vedi, tra le tante, Cassazione civile , sez. II, sentenza 21.05.2008 n° 12852), è stato riconosciuto, equitativamente,a Tizia l’importo di € 2.158,25 atteso che, attraverso il versamento di tale somma (quota parte millesimale gravante sulla signora P. della spesa necessaria per il ripristino integrale della copertura comune del fabbricato), il valore del bene acquistato dalla stessa verrà – per quanto riferito e ritenuto – integralmente ripristinato.