MAGGIORANZE NECESSARIE ALLA DELIBERAZIONE DI INSTALLAZIONE TETTOIE PLEXIGLASS

Nel condominio in cui vivo il portone d’ingresso, ubicato in una rientranza compresa tra due giardini privati a loro volta chiusi dal muro perimetrale dell’edificio, non è provvisto di alcuna utile protezione dalle intemperie.

L’unica soluzione, a parte improbabili appiattimenti sul vetro del portone, è quella di montare una pensilina in plexiglas che consenta a noi ed ai nostri ospiti di poter aprire il portone o citofonare senza “doverci fare la pioggia” ogni volta che piove.

Quali sono le maggioranze necessarie?

Questo il quesito, su un argomento molto diffuso, che ci giunge da un nostro lettore.

Innovazioni, uso più comodo delle parti comuni, decoro architettonico e maggioranze deliberative.

La prima domanda cui è necessario rispondere è la seguente: l’installazione della tettoia è un’innovazione?

Vedi anche: Le maggioranze necessarie per l’installazione di una pensilina copricancello

È utile ricordare che secondo la Suprema Corte di Cassazione “per innovazioni delle cose comuni s’intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602) (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

La definizione, sostanzialmente accolta anche dagli studiosi di diritto condominiale, è importante in quanto la legge, nemmeno dopo l’approvazione della così detta riforma del condominio, non ne fornisce una.

Anche se è innegabile che andando ad apporre la pensilina s’inserisce qualcosa che prima non c’era, è altrettanto innegabile che la facciata dell’edificio, oltre alla funzione di preservare gli ambienti interni, è utile anche per l’apposizione di cose che rendano più gradevole e/o meglio utilizzabile l’edificio in condominio. Non pare, quindi, possa parlarsi d’innovazione poiché la modifica non altera l’entità, né la destinazione del bene interessato.

Quali spese spettano all’inquilino e quali al proprietario?

In questo contesto, quindi, se la spesa è contenuta, per deliberare l’installazione della tettoia in plexiglas, in seconda convocazione, basterà il voto favorevole della maggioranza dei presenti e di 1/3 del valore millesimale dell’edificio.

Si potrebbe andare incontro a qualche contestazione per ciò che concerne il decoro dell’edificio. Ebbene ricordare che per decoro “deve intendersi l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità” (Cass. n. 851 del 2007). In ogni caso, è sempre la giurisprudenza a parlare, l’alterazione dev’essere apprezzabile e tale apprezzabilità dell’alterazione “del decoro deve tradursi in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere” (così Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286).

Sostituzione delle zanzariere e decoro architettonico

L’onere di dimostrare tali circostanze spetta a chi se ne lamenta. Ad ogni buon conto, per evitare contenziosi, è bene che in assemblea sia rappresentato il modello di tettoia scelto e comunque che la scelta ricada su elementi che vadano ad armonizzarsi con il contesto dell’edificio.