Mansarda “Mimetizzata” nel sottotetto: I giudici emettono condanne

La sentenza, emessa dal Consiglio di Stato sentenza n. 2825 del 30 maggio 2014, dispone l’annullamento del titolo edilizio abilitativo, la sospensione delle opere in corso e l’abbattimento di quelle già eseguite con relativo ripristino della situazione preesistente.

Il caso. L’ufficio tecnico comunale riteneva che l’immobile (oggetto della DIA), superava l’altezza massima consentita (13,50 mt.) per quella zona del PRG nel quale sussisteva e tale superamento era dovuto al piano sottotetto ritenuto abitabile e quindi rientrante nel computo dell’altezza complessiva dell’edificio. Anche il Giudice di primo grado rigettava il ricorso della ditta esecutrice, ritenendo il sottotetto idoneo al normale svolgimento della vita domestica, quindi non assimilabile ad un vano tecnico; vi è la presenza, infatti, di elementi univoci che rafforzano l’intenzione di destinare il vano a normale abitazione: oltre ad essere collegato ai locali sottostanti da una scala interna, è dotato di impianto di riscaldamento e impianto elettrico, di servizio igienico ben oltre le minime dimensioni previste dal regolamento edilizio e rifinitura interna dell’intero sottotetto con intonaco. Anche la tamponatura di alcune finestre, eseguita per ridurre il rapporto aero-illuminante, requisito fondamentale per garantire l’abitabilità di un sottotetto, non è stata ritenuta rilevante.

Tuttavia, il Giudice riteneva che il Comune avrebbe dovuto limitare l’annullamento del titolo edilizio ai soli locali sottotetto e non all’intero edificio, salvaguardando appunto quelle parti non interessate da abuso; il sottotetto in questione infatti è considerato quale locale ad uso accessorio alla residenza, per la presenza non permanente di persone.

Distinzioni tecniche. Ma vediamo tecnicamente in cosa consiste un sottotetto e quando può considerarsi mansarda, cioè locale abitabile.

Viene chiamato

sottotetto lo spazio compreso tra il tetto e il solaio di copertura dell’unità immobiliare posta all’ultimo piano del fabbricato. Per la natura e le caratteristiche intrinseche dell’immobile, esso, di norma, non è destinato a soddisfare esigenze abitative ma, costituendo un volume tecnico, può essere utilizzato come deposito ovvero per ospitare impianti di servizio dell’intero fabbricato. Il sottotetto, a seconda dell’altezza, della praticabilità del solaio, delle modalità di accesso e della presenza o meno di finestre, può assumere diverse destinazioni d’uso: da quella di “camera d’aria” destinato essenzialmente a preservare l’ultimo piano dell’edificio dagli agenti atmosferici, a quella di “soffitta”, impiegabile solo come deposito o stenditoio, a quella di “mansarda”, quindi locale abitabile, dotato di altezza media rilevante rispetto al piano di gronda.

I requisiti perché un vano sottotetto possa destinarsi ad abitazione e quindi permetta la permanenza di persone all’interno, sono così riassumibili (in linea generale, con varianti a livello regionale):

• altezza minima dal pavimento: non deve essere inferiore a 2,7 metri per locali ad uso soggiorno e a 2,4 metri per i locali di servizio (come i bagni e i corridoi); se nel locale vi sono altezze inferiori, questi spazi vanno impiegati come armadi o ripostigli;
• rapporto aero-illuminante (R.A.I.): il rapporto tra la superficie di calpestio e quella delle finestre, non deve essere inferiore ad un ottavo (deve garantire luminosità e ricambio d’aria sufficiente).

Quando 20 centimetri fanno la differenza. Prima di comprare casa controllate l’altezza dei vani.

Come già detto, il sottotetto abitabile può definirsi mansarda: lo spazio, destinato alla permanenza di persone, è il risultato della particolare disposizione della falda del tetto. La parte più alta, nonché quella centrale, presenta una pendenza normale (la parte di colmo), mentre la parte più perimetrale ha una inclinazione molto più pronunciata, prossima alla verticalità (zona di gronda). Le finestre aperte nella zona di colmo del tetto, i cosiddetti lucernari, garantiscono il giusto apporto aero-illuminante, requisito fondamentale per l’abitabilità della mansarda. Queste finestre possono presentarsi anche sottoforma di abbaini (finestre verticali) e devono consentire il giusto apporto di illuminazione naturale e di aerazione (il rapporto fra la superficie di calpestio e quella delle finestrature, non deve mai essere inferiore ad 1/8). È facilmente intuibile che la superficie utile della mansarda, lì dove questa risulta di pari superficie rispetto all’appartamento sottostante, non risulta completamente calpestabile, per via dell’inclinazione della falda del tetto né tanto meno fruibile nella sua totalità dall’individuo, soprattutto lì dove le altezze risultano inferiori a 1,80 m.)

Nel caso specifico, l’immobile è soggetto alla normativa della Regione Lombardia (la L. n. 12 del 2005) che definisce come sottotetti i volumi sovrastanti l’ultimo piano degli edifici di cui al co. 2, dei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, che abbiano un’altezza media ponderale non superiore a m. 2,40. In particolare, il regolamento edilizio del Comune di Milano prevede che nella superficie s.l.p. (superficie lorda di pavimento) non vanno ricompresi “pur trattandosi di spazi che consentono l’insediamento di abitanti? le superfici dei piani sottotetto che non hanno i requisiti di abitabilità, pari o inferiori alla superficie dell’ultimo piano”; tra l’altro, in questi piani “è sempre ammessa la realizzazione di servizi igienici”.

In virtù di queste prescrizioni, il soggetto appellante riportava un preciso dettaglio tecnico a supporto della propria tesi che definiva errato il ragionamento dell’Ufficio Tecnico comunale. Infatti, l’altezza media ponderale del piano sottotetto è inferiore ai 2,40 m. prescritti ai fini dello scomputo del vano dalla s.l.p. (risulta pari a 2,25 m.); presenta servizi igienici, la cui realizzazione è consentita e non vincola necessariamente all’abitabilità del sottotetto; i rapporti aero-illuminanti sono pari a 1/15 e quindi inferiori ai prescritti 1/10 per l’abitabilità di un vano sottotetto; l’immobile, nel complesso, presenta un’altezza calcolata all’intradosso del solaio dell’ultimo piano pari a 13,30 m., quindi inferiore ai 13.50 prescritti dal P.R.G. di zona. In sostanza, secondo la ditta esecutrice, il sottotetto in questione non va considerato locale abitativo ma solo accessorio alla residenza. Perchè non si può trasformare il tetto in un terrazzo ad uso della mansarda

La decisione del Consiglio di Stato. Di tutt’altro avviso invece le conclusioni riportate nella sentenza emessa dal Consiglio di Stato che si possono così schematizzare:

• per determinare se un locale abbia o meno i requisiti dell’abitabilità è necessario effettuare una valutazione complessiva delle sue caratteristiche;
• bisogna verificare se il locale possa o meno essere idoneo allo svolgimento della vita domestica (la copertura effettuata deve essere considerata volume tecnico o sottotetto in base alle sue potenzialità di sfruttamento a fini abitativi);
• il volume realizzato per la copertura di un fabbricato può essere considerato sottotetto o mansarda a seconda che la sua altezza ne consenta l’uso a fini abitativi ( il locale sottotetto è stato suddiviso in vani distinti e comunicanti con il piano sottostante mediante una scala interna);
• il piano di copertura, impropriamente definito sottotetto, costituisce in realtà una mansarda in quanto dotato di rilevante altezza media rispetto al piano di gronda.

Non basta specificare nell’atto notarile che il sottotetto non può essere abitato