Supercondominio, chi paga le spese di rifacimento della facciata di un condominio?

Un supercondominio è composto da più condominii o comunque da più edifici che hanno in comune le cose di cui all’art. 1117 c.c. o comunque quelle funzionali al godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Le facciate degli edifici che compongono il supercondominio possono essere considerate beni comuni a tutti i partecipanti al supercondominio? No. Quindi le spese per la loro manutenzione devono essere sostenute solamente dai condomini che ne traggono utilità? Esatto!

E se il regolamento condominiale contrattuale specifica che le facciate di tutti gli edifici sono beni comuni non solo a tutti i partecipanti al supercondominio? Anche! Ma come, diremmo in parecchi, e la “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, primo comma, c.c.? Non vale! E perché? Misteri di che certe sentenze non svelano.

Regolamento di condominio. Natura assembleare o natura contrattuale. Contenuto delle clausole. Divieti, limiti e quorum deliberativi.

Queste le considerazioni che abbiamo tratto leggendo la sentenza n. 23688 resa dalla Suprema Corte di Cassazione con deposito in cancelleria il 6 novembre 2014.

Vediamo come si è arrivati a questa pronuncia che, ad avviso di chi scrive, non va esente da critiche.

L’assemblea del supercondominio decide il rifacimento della facciata di uno degli stabili che lo compongono e in ragione di quanto disposto dal regolamento condominiale contrattuale ripartisce la spesa considerando anche dei condòmini che non abitano nel palazzo di riferimento della facciata.

Siccome alcuni non sono d’accordo, l’amministratore chiede ed ottiene un decreto ingiuntivo. I condòmini ingiunti si oppongono: a loro modo di vedere quella spesa non li riguarda e a ben poco serve a dimostrare il contrario il regolamento contrattuale. Il giudizio di merito gli dà torto e così la causa finisce davanti ad i giudici di Cassazione, i quali, invece, accolgono le loro doglianze.

Motivo?

Eccolo qui: “secondo l’assunto dei ricorrenti la delibera sarebbe nulla perché ha derogato al criterio legale di ripartizione delle spese, accollando anche ai condomini di un fabbricato spese che riguardano un altro fabbricato, a nulla rilevando eh sia stata assunta in conformità a disposizioni del regolamento di condominio, da ritenere ugualmente nulle. In proposito va preliminarmente rilevato che la tesi della sentenza impugnata, secondo la quale le disposizioni del regolamento di condominio in questione avrebbero realizzato la “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., comma 1, ultima parte, c.d., non ha fondamento in quanto tale previsione è riferita ad una ripartizione convenzionale, diversa da quella legale, delle spese cui i condomini di un edificio sarebbe tenuti a contribuire. Nella specie, invece, il regolamento di condominio avrebbe accollato a “supercondomini” spese cui gli stessi non sarebbero tenuti a sopportare”.

Come dire: la diversa convenzione di cui all’art. 1123 c.c. non può estendere la ripartizione delle spese anche a soggetti che non fanno parte del condominio (anche se questi hanno accettato tale disposizione) ma può solamente prevedere una differente modalità di ripartizione tra gli interessati? E perché? “Non è qui il caso di affrontare il problema se la disposizione inserita in un regolamento di un supercondominio la quale consideri tutti i supercondomini proprietari delle facciate di tutti gli edifici facenti parte di tale condominio complesso e conseguentemente li obblighi a concorrere alle spese di rifacimento delle facciate degli edifici cui non sono condomini sia valida, in quanto destinata a realizzare un interesse ritenuto meritevole di tutela dall’ordinamento ai sensi dell’art. 1322 c.c., comma 2”.

A ben vedere sarebbe stato meglio, dato quanto affermato, che la Cassazione avesse spiegato con dovizia di particolari il perché della sua decisione. Le norme che riguardano la proprietà dei beni e la ripartizione delle spese, non sembrano vietare l’estensione della partecipazione delle spese condominiali all’ambito supercondominiale. Anzi, al contrario, l’art. 1117 c.c. facendo salva una diversa disposizione del titolo circa la condominialità dei beni comuni, unitamente alla diversa convenzione di cui all’art. 1123, primo comma, c.c. lascerebbero intendere il contrario. Non per questa strana sentenza, però, che dice che non è così ma non motiva le reali ragioni del proprio intendimento limitandosi ad un’interpretazione troppo restrittiva dell’autonomia contrattuale.

Quando sorge un supercondominio?